北京樓市迎來了“小陽春”。春節後二手房成交迅速衝高，熱點板塊新房到訪量也有明顯提升。但是由於有疫情期間存量積壓集中釋放的原因，業內對於北京樓市的回暖勢頭能否持續心存疑慮。
而北京是全國樓市的風向標，影響着全國房地產市場的整體企穩。那麼，北京“小陽春”的成色到底如何？回暖勢頭能否持續，會不會有“紅5月”甚至“金九銀十”？有購房需求的買房人應該如何抉擇？
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近日，「地產大V看市」欄目走進當紅熱盤紫金書院實地探訪，並以《2023年北京樓市走向與置業邏輯》爲主題，圍繞上述熱點問題，邀請到了中央別墅區億墅家研究院院長劉東、「地產營銷人」出品人韓樂，以及金茂綠建健康人居事業部總經理李俊、金茂府業主代表袁斌，由「地產銳觀察」出品人蘭亞紅主持，進行了一場充分的交流與探討。
01
北京“小陽春”成色足嗎？
2月北京二手住宅成交1.53萬套，環比大增84%，且高於2022年月均成交量30.3%。進入3月，據北京住建委官網數據統計，3月1日-3月12日北京二手住宅網籤7082套，如果後兩週成交熱度持續，3月份北京二手住宅網簽有望達到2萬套。
因爲新房網籤數據相比二手房存在滯後性，不宜作爲短期樓市走勢的判斷依據，因此二手房通常被認爲是樓市的“晴雨表”。而從北京二手房成交數據來看，在2月出現“早春”之後，3月有望迎來“小陽春”。
“今年1月份是春節月，而往年通常在2月份過年。所以應該把今年2月份當做往年的3月份來看。而往年3月份北京二手房成交都會有回升，比如2022年3月成交了1.7萬套，因此今年2月份的成交數據其實是健康和正常的，不要大驚小怪。”
在韓樂看來，因爲2月份成交還有存量積壓釋放的原因，因此要觀察3月份的數據。如果3月份北京二手房成交能到1.8萬-2萬套之間，那才代表北京樓市真正進入“小陽春”。
劉東同時認爲，北京去年12月因爲疫情管控的原因，房產交易大廳有一段時間的關閉。如果拉長週期合併算去年12月到今年2月的數據，北京二手房網籤同比減少了約5000套。因此市場並沒有像個別媒體報道的那樣的暴增。但同時，積壓需求有一部分會因網籤交易繁忙推後到3月份釋放，因此預計3月份北京樓市成交數據也會不錯。
02
北京樓市回暖可持續嗎？
北京樓市回暖的勢頭可持續嗎？
在韓樂看來，“金三銀四”問題不大，但是能不能延續到下半年的“金九銀十”很難說。“沒有疫情的年份，北京樓市成交到了8月份也會掉頭向下，後勁不足。疫情這幾年，基本過了6月份成交量就會有所下滑。”
韓樂認爲，北京當前的樓市回暖是否可持續，取決於兩個要素：一是政策面。如果後續政策面沒有利好或方向發生變化，那麼下半年的樓市成交量就不一定會繼續衝高；二是整個經濟和消費面，大家是否有充足的信心。如果今年經濟面企穩，大家的收入能有所增長，消費熱情迴歸，那樓市熱度持續性就會更長一些。
“我們還是要謹慎看待現在北京二手房的成交，應該有平常心，不必躁動。”劉東擔憂，
虛高的輿論引導可能導致本來計劃出臺的支持住房消費的政策“胎死腹中”，甚至會導致出臺反方向的政策。
值得注意的是，在北京市政府印發的《2023年市政府工作報告重點任務清單》中，涉及到房地產的部分提及完善“一區一策”調控措施。韓樂分析，北京作爲全國一線城市，也是房價監控最敏感的城市，因此預計不會出臺統一的放鬆性政策，但是北京面積大，有16個區和經開區，樓市成交分化非常大，因此不排除後續有的區會有“一區一策”出臺。
劉東介紹，北京因區施策不是現在纔有的，比如通州的“雙限購”，只不過是“向左還是向右”的問題。其也認爲北京應該不會出臺“一刀切”的大招兒，但應該針對特定區域或者特定人羣出臺支持性措施，比如對改善性需求人羣，“我從15年開始呼籲到現在了”。
03
買房人現在是否應該入市？
“我一直一個觀點，大家不要等一個所謂的‘合適’的節點，這個很難等。按照正常需求的節點去買房，本着自己住的意願去買，它未來大概率會增值。如果奔着投資的角度去買，那可能就會買錯。”韓樂認爲，作爲買房人，其實不用猜測後續會不會有政策出臺，按照自己的買房計劃照常進行即可。
“莫等待，白了少年頭空悲切。我們等不到‘最便宜’的。”劉東認爲，對於買房人來說，其實選擇到符合自己需求和購買力的品質好房纔是更重要的。
04
版塊優和品質高是恆定鐵律
從北京新房成交來看，分化特別明顯，板塊和品質成爲兩大決定性因素。以春節後熱銷的紫金書院爲例，從版塊上看，項目位於北中軸延長線上，銜接未來科學城和中關村科學城兩大創新產業板塊，毗鄰1417公頃奧北森林公園，三軌地鐵環繞，高效鏈接海淀和朝陽，緊鄰人大附中昌平學校，成爲吸引客戶的幾大版塊賣點。
另外，從品質上看，紫金書院是區域當之無愧的匠心品質之王，以真紅磚爲建築立面，以分時分齡分區營造交互式園林，產品皆爲6-10層的低密洋房，配以輕奢系高感精裝和獲得專利的可變戶型，還有一個重要的賣點就是紫金書院引入了金茂綠建13項科技系統。據李俊介紹，紫金書院是金茂綠建市場化以來，合作最深入、應用規模最大也是等級最高的合作項目。
“應用了金茂綠建科技系統的住宅，一般都有幾個特點：一是二手房售價是區域裡最高的，且房源掛牌量很少，因爲大家都不願意賣；二是由於有金茂綠建科技系統，項目的復購率會特別高，比如金茂府，老客戶就能消化新項目約30-40%的房源。”李俊表示。
“我從海淀搬到朝陽，又從朝陽搬到亦莊，住了有金茂綠建科技系統的住宅後，就住不慣其他房子了。”金茂府業主袁斌舉例說，有了金茂的新風系統，再也不用因爲夜裡開不開空調和父母發生爭執了；早上起來後會感覺特別安靜，對室外噪音是隔絕性的，“每個工作日都恍如是週末”。
李俊同時介紹，包括紫金書院在內，金茂綠建科技系統對外服務的項目基本銷售都排在所在區域的前幾名。而且開發商本身對項目品質有追求，“不是品質住宅，也很難選擇科技系統”。